L’imposition de l’immobilier en Suisse vit une période charnière. Le 28 septembre 2025, le peuple et les cantons ont accepté l’abolition de l’imposition de la valeur locative. Le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé l’entrée en vigueur de la réforme au 1er janvier 2029. D’ici là, le système actuel reste pleinement applicable : la valeur locative continue d’être imposée, les frais d’entretien restent déductibles, et les intérêts hypothécaires aussi. Cette période transitoire 2026-2028 est essentielle pour anticiper les arbitrages, notamment sur les rénovations énergétiques et l’amortissement des hypothèques.
Ce guide détaille les règles en vigueur en 2026 à Genève (valeur locative, déductions, gains immobiliers, impôt foncier), les changements prévus au 01/01/2029, et la période transitoire. Toutes les références renvoient aux textes officiels (Fedlex, SIL Genève, AFC, communiqués admin.ch).
Réforme 2029 : le 1er avril 2026, le Conseil fédéral a fixé au 1er janvier 2029 l’entrée en vigueur de l’abolition de la valeur locative. Jusqu’au 31 décembre 2028, le système actuel s’applique.
Sommaire
Le système actuel : imposition de la valeur locative (jusqu’au 31 décembre 2028)
La valeur locative est un revenu fictif imputé au propriétaire qui occupe son propre logement. Économiquement, le législateur considère que le propriétaire-occupant économise un loyer ; ce loyer épargné est traité comme un revenu en nature et imposé à ce titre. La base légale fédérale est l’article 21 alinéa 1 lettre b de la loi fédérale sur l’impôt fédéral direct (LIFD), complétée à Genève par la loi sur l’imposition des personnes physiques (LIPP, rsGE D 3 08).
Le mécanisme s’applique tant à la résidence principale qu’à la résidence secondaire occupée par le propriétaire. Le logement loué, lui, génère un revenu locatif réel (loyer effectivement encaissé), imposé selon l’article 21 al. 1 lit. a LIFD. La valeur locative ne concerne donc que l’usage propre.
Calcul de la valeur locative à Genève : méthode et exemples
À Genève, la valeur locative des immeubles est déterminée selon la méthode dite des questionnaires, fondée sur des critères objectifs : surface habitable, nombre de pièces, année de construction, qualité de la situation, équipements. L’administration fiscale cantonale utilise un système d’échelle progressive avec un coefficient d’occupation.
La pratique genevoise différencie :
Valeur locative brute : résulte du questionnaire (loyer théorique annuel). C’est la base pour l’impôt fédéral direct (IFD).
Valeur locative nette : valeur brute après abattement de durabilité de l’occupation. À Genève, cet abattement existe pour les propriétaires qui occupent durablement leur logement (notion de l’occupation réelle et durable). C’est la base pour l’impôt cantonal et communal (ICC) genevois.
Il est possible de contester la valeur locative attribuée par l’administration en remplissant un questionnaire détaillé (formulaire « valeur locative »), notamment si l’immeuble présente des défauts structurels, une mauvaise situation, ou que la pratique des loyers comparables locaux donnerait une valeur sensiblement différente. Le délai standard de contestation est celui de l’opposition contre la décision de taxation (30 jours à réception de l’avis, article 49 LPFisc).
Les déductions actuellement disponibles (jusqu’au 31 décembre 2028)
Frais d’entretien (article 32 al. 2 LIFD)
L’article 32 alinéa 2 de la LIFD permet la déduction des frais d’entretien des immeubles privés. Le contribuable peut choisir chaque année entre une déduction effective (frais réels justifiés par factures) et une déduction forfaitaire. Le forfait fédéral 2026 reste fixé à 10% de la valeur locative ou du loyer brut pour les immeubles de plus de 10 ans, et 20% pour les immeubles de plus de 25 ans.
Les frais déductibles comprennent notamment : réparations courantes, ravalement de façade, remplacement de chauffage ou de toiture, entretien de jardin, primes d’assurance bâtiment, frais de gérance. Les frais créant une plus-value (aménagement neuf, agrandissement, surclèvement) ne sont pas déductibles et viennent augmenter la valeur d’investissement du bien (utile pour calculer le gain immobilier au moment de la vente).
Intérêts hypothécaires et autres intérêts passifs
L’article 33 al. 1 lit. a LIFD autorise la déduction des intérêts passifs privés, dans la limite des rendements imposables de la fortune (valeur locative + revenus mobiliers) majorés de CHF 50 000. Pour un propriétaire-occupant avec hypothèque, cette déduction est typiquement intégrale.
Investissements énergétiques et de protection de l’environnement
Les investissements destinés à économiser l’énergie ou à ménager l’environnement sont déductibles même s’ils créent une plus-value (article 32 al. 2 LIFD). Cela inclut : panneaux photovoltaïques, isolation thermique, pompes à chaleur, remplacement de chaudière fossile, fenêtres triple vitrage. Depuis 2020, les frais non absorbés la première année peuvent être reportés sur les 2 années fiscales suivantes (article 32 al. 2 bis LIFD).
La réforme du 1er janvier 2029 : ce qui change réellement
L’arrêté du Conseil fédéral du 1er avril 2026 a fixé l’entrée en vigueur de la réforme acceptée en votation populaire le 28 septembre 2025. Les modifications constitutionnelles (article 129a Constitution fédérale) autorisent les cantons à lever un impôt spécial sur les résidences secondaires occupées essentiellement par leur propriétaire. Au niveau de la LIFD et de la LHID, les changements concrets sont les suivants :
Suppression de la valeur locative pour les résidences principales et secondaires occupées par leur propriétaire. Les propriétaires-occupants n’auront plus à déclarer un revenu fictif lié à l’usage propre.
Suppression de la déduction des frais d’entretien pour ces mêmes logements (art. 32 al. 2 LIFD abrogé pour les propriétaires-occupants). Les frais d’entretien et de rénovation des résidences principales et secondaires ne pourront plus être déduits, ni au niveau fédéral, ni cantonal/communal.
Suppression de la déduction fédérale pour investissements énergétiques sur les résidences propres. Les cantons gardent toutefois la faculté de maintenir ces déductions au niveau cantonal jusqu’en 2050.
Limitation de la déduction des intérêts passifs privés : les intérêts ne seront plus déductibles qu’au prorata de la proportion de biens immobiliers loués ou affermés par rapport à la fortune totale. Un propriétaire-occupant unique perd donc presque entièrement cette déduction.
Exception pour l’acquisition d’un premier logement en Suisse : les primo-accédants pourront continuer à déduire leurs intérêts passifs pendant une durée déterminée et jusqu’à un certain montant. Les modalités d’application seront précisées par ordonnance.
Les logements loués ou affermés conservent leur régime actuel : les loyers reçus restent imposables comme revenus, les frais d’entretien et les intérêts hypothécaires y afférents restent déductibles.
Impôt cantonal spécial sur les résidences secondaires : le nouveau levier
La modification constitutionnelle (article 129a Cst.) autorise les cantons à introduire un impôt réel sur les résidences secondaires à usage essentiellement personnel. Cet impôt doit compenser une partie des pertes de recettes liées à l’abolition de la valeur locative. La perte fiscale globale est estimée à 1,8 milliard de francs par an pour la Confédération et les cantons, dont les deux tiers pour les cantons.
La faculté d’introduire cet impôt reste au choix de chaque canton. Les cantons touristiques (Valais, Grisons, Vaud Alpes, Tessin) sont les plus susceptibles de l’utiliser. Le canton de Genève, peu concerné par les résidences secondaires de loisirs, n’a pas encore communiqué sa position au moment de la rédaction de ce guide.
Que faire pendant la période transitoire 2026-2028
La période 2026-2028 est cruciale pour arbitrer entre travaux maintenant ou après la bascule. Plusieurs questions méritent d’être posées au cas par cas.
Rénovations énergétiques : anticiper avant le 01/01/2029
Après la réforme, les frais liés aux économies d’énergie ne seront plus déductibles au niveau fédéral pour les propriétaires-occupants. Les cantons peuvent maintenir ces déductions jusqu’en 2050, mais leur pérennité dépend de leur politique fiscale. Réaliser une rénovation énergétique avant 2029 garantit à la fois la déduction fédérale (sur 3 années fiscales grâce au report) et la déduction cantonale.
Attention : le calendrier de chantier doit être planifié tôt. Un boom de dernière minute est anticipé, susceptible de saturer les artisans et de faire monter les prix.
Amortissement hypothécaire : arbitrer avant la perte de déduction
La déduction des intérêts hypothécaires va disparaître pour les propriétaires-occupants en 2029. Conserver une dette hypothécaire forte n’aura plus d’avantage fiscal, sauf pour les rares intérêts résiduels dans le cadre du premier logement. Cela peut justifier un amortissement plus rapide. L’arbitrage dépend toutefois du différentiel taux hypothécaire vs rendement attendu de l’épargne (sujet de gestion de fortune et non de fiscalité).
Ce guide ne donne aucune recommandation sur l’opportunité d’amortir ou non : cette décision relève d’un conseil patrimonial individualisé (CIF pour les résidents France, conseiller LSFin pour les résidents Suisse).
Impôts immobiliers genevois complémentaires (non concernés par la réforme 2029)
Impôt sur les gains immobiliers (LCP art. 80 ss)
Lors de la vente d’un bien immobilier, la Loi sur les contributions publiques genevoise (LCP, rsGE D 3 05) prévoit un impôt cantonal sur les gains immobiliers (articles 80 et suivants). Le taux est dégressif selon la durée de détention : il atteint 50% pour une revente après moins de 2 ans, et descend à 0% après 25 ans de détention.
La base imposable est le gain entre prix d’acquisition (incluant les frais d’achat et les frais créant une plus-value engagés pendant la détention) et prix de vente, minorée des frais de courtage. Cet impôt reste pleinement applicable après 2029.
Impôt foncier complémentaire genevois
Genève prélève un impôt foncier complémentaire annuel de 1 pour mille sur la valeur fiscale brute des immeubles situés dans le canton. Il s’applique aux personnes physiques propriétaires de biens immobiliers, qu’elles soient résidentes ou non. Cet impôt aussi reste pleinement applicable après 2029.
Impôt sur la fortune (LIPP art. 47)
La valeur d’estimation fiscale du bien immobilier entre dans l’assiette de l’impôt cantonal sur la fortune. À Genève, le barème est progressif. La réforme 2029 n’affecte pas cette imposition.
Cas particuliers : frontaliers, non-résidents, copropriété
Propriétaire non-résident en Suisse
Un frontalier résident France qui possède un bien immobilier à Genève est soumis à l’impôt cantonal et fédéral sur la valeur locative (s’il occupe le bien) ou sur le loyer (s’il le loue), selon la convention franco-suisse de 1966 article 6 (revenus immobiliers imposés dans l’État de situation). La réforme 2029 lui sera applicable de la même façon qu’à un résident.
Copropriété (PPE)
Les frais de la propriété par étage (PPE) suivent le régime général : les charges courantes (entretien, fond de rénovation, conciergerie) sont déductibles. À partir de 2029, ces déductions disparaîtront pour la part habitée par le propriétaire.
Sociétés immobilières
La détention via une société immobilière (SI suisse) reste une option à part. La SI est traitée fiscalement de manière semi-transparente : la valeur locative s’applique au propriétaire des actions qui occupe le logement, mais la fiscalité se durcit sur le plan de la double imposition économique. Cette structuration ne doit pas être mise en place sans une analyse préalable avec un fiscaliste spécialisé.
Suppression de la valeur locative pour les logements occupés par leur propriétaire au 1er janvier 2029.
Communiqué du Conseil fédéral, 1er avril 2026
Pour aller plus loin
La fiscalité immobilière genevoise est un système complexe qui interagit avec la fiscalité transfrontalière franco-suisse et la planification successorale. Si vous êtes frontalier propriétaire d’un bien à Genève ou en France, notre guide Aide à la déclaration d’impôt frontalier Genève couvre les obligations connexes côté français. Pour les questions successorales (transmission d’un bien immobilier suisse à un héritier résident France), consultez Succession franco-suisse pour frontaliers et Préparer sa succession.
Pour les PME genevoises propriétaires de leurs locaux ou d’immeubles de rendement, voir notre offre fiduciaire PME. Si vous envisagez une cession ou un changement de fiduciaire en lien avec un patrimoine immobilier, voir notre hub de reconquête.
Important : ce guide a vocation informative et reflète l’état du droit fiscal suisse et genevois à la date de publication. Chaque situation immobilière est individuelle et dépend de variables non détaillées ici (valeur locative attribuée, structure de financement, situation personnelle du propriétaire). Nous invitons le lecteur à consulter un professionnel pour une analyse adaptée à sa situation. Swiss Tax Horizon est fiduciaire agréée, non expert-comptable diplômé fédéral ni conseiller patrimonial.